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疫情下東南亞樓市鏡像:中國買家暫離場成交減少 “淘金熱”能否繼續?

2020年02月21日  07:00   21世紀經濟報道   朱麗娜  

由于新冠肺炎疫情的爆發,投資者尤其是那些購買海外房產作為度假屋或者養老基金的投資者,更將當地的公共衛生基礎設施和醫療醫院因素納入考察范圍。

“過了快兩周,疫情還未結束,今天決定買打印機工作用以及給小家伙打作業紙,正式從游擊戰轉為陣地戰了。”2月14日劉凡(化名)在微信上發了一條朋友圈。在深圳從事印刷生意的他,以往每年春節全家人都會飛去日本滑雪,但一場疫情打亂了他們的計劃,臨時決定飛去泰國。

2月3日,他帶著太太、5歲的兒子以及菲傭飛往泰國曼谷,“之前傳言高溫有助于緩解疫情,因此我們選擇去泰國度假避疫情,但目前疫情尚未結束,兒子學校的開學日期也一再延遲,我們打算到3月10日再回香港。”他向記者表示。盡管不懂泰語,但全家人在泰國的假期生活依然十分愜意。他每天帶兒子去會所游泳,陪妻子去商場購物。為了不影響兒子的學業,他和妻子正開始為兒子在曼谷挑選一些短期的國際學校課程。

劉凡目前已在曼谷投資了三套總價約500萬港元的小公寓,兩套30平米的小戶型,一套60平米的中型單位。“和內地一線城市如深圳相比,泰國住宅在裝修、用料方面更考究,雖然曼谷房價的漲幅可能不如內地,但出租回報率還是比較樂觀的。這次的疫情讓大家更加意識到分散投資的重要性,不要將雞蛋放在一個籃子里。”他總結道。

近10年以來每年曼谷的房價保持5%-10%的漲幅,市中心的住宅租金凈回報率約為4%。在曼谷小住的這段期間,讓劉凡更加堅定了在泰國置業養老的計劃,“泰國華人比較多,很容易形成生活圈。而且作為一個佛教國家,泰國社會的包容度較高,首都曼谷的生活節奏相比香港、深圳、東京等國際大都市,相對比較休閑。未來計劃將小戶型的公寓全部出售,換成更適合全家人一起生活的兩戶或者三房單位。”他說。

數據顯示,今年1月24日至31日的中國春節期間,有14.3萬名中國游客赴泰旅游,較去年同期減少了20萬,降幅達58%,這對當地造成的經濟損失達91.56億泰銖(約20.42億元)。

近年來,泰國已成中國旅客出境游的主要目的地之一,去年泰國接待了3900多萬名旅客,其中近四分之一來自中國,每天往返于中國和泰國之間的航班超過220個。數據顯示,旅游業貢獻了泰國國內生產總值(GDP)的20%左右。

由于新冠肺炎疫情的爆發,投資者尤其是那些購買海外房產作為度假屋或者養老基金的投資者,更將當地的公共衛生基礎設施和醫療醫院因素納入考察范圍。泰國高性價比的醫療服務也吸引了眾多的退休人士。美國約翰霍普金斯大學的研究顯示,泰國的健康安全狀況在全球195個國家與地區中排名第六,亞洲排名第一。

泰國公寓買家申請延期蓄勢待發?

對于東南亞最大房產經紀網絡IQI泰國經紀人郭浩杰而言,疫情并沒有改變她一如既往的忙碌生活。很多中國客戶因疫情不能去泰國,她每天幫助已完成過戶的客戶去領房契、采買家電家具、安裝窗簾,然后幫他們放租。“天天手上拎著一堆鑰匙,身邊跟著一堆工人,感覺自己既像包租婆,又像包工頭,十八般武藝全能。”她在自己的朋友圈自嘲道。

郭浩杰2007年已經定居曼谷,并且舉家移居泰國。在工作的間隙,熱心的她四處在泰國搜羅口罩、洗手液等緊缺物資,托人帶回內地。“本來有很多客戶要過來辦理交房手續的,但因為內地很多城市實施了封閉式管理出不了門,不得不延期。”她向記者透露,自己負責的一個項目至少有30個中國買家需要申請延期,“本來按照公司規定有些項目二月底如果客戶沒有完成尾款交付和過戶手續,是要沒收首付的,但現在鑒于疫情的情況,延期到五月。”

兩年前,吉有家(深圳)信息有限技術公司創始人朱茂文移居泰國,在這里開始了自己的地產中介事業。“因為疫情的影響,春節期間過來看房的內地人少了一些,但是我們發現結構上發生了很大的改變,以前絕大多數都是以投資為目的,但現在很多都是自住需求的客戶。此次泰國政府在中國游客的入境政策上以及對中國抗疫的支持,也讓很多原來搖擺不定的客戶決定在泰國投資。”

泰國衛生部疾控廳的數據顯示,截至2月15日,泰國已確診的新型冠狀病毒感染病例為34例,其中14人已治愈。

朱茂文發現,曼谷街頭喧鬧一如既往,日常生活并未因疫情發生太大的改變,只是路上戴口罩的人多了起來。一些攤販甚至貼出了中文標語,寫著“請鼓勵中國的兄弟姐妹,武漢加油”,招徠中國游客。

自疫情爆發以來,多個國家和地區對來自中國內地尤其是武漢的旅客實施入境限制。然而,泰國是為數不多仍然對中國旅客敞開大門的國家之一,目前沒有限制中國任何地區的游客入境。泰國旅游和體育部長皮法特(Phiphat Ratchakitprakarn)曾公開表示:“泰國不應只為了朋友生病,就切斷親密聯系。”哇集拉隆功國王和王后、泰國政府向中方捐贈了醫療物資,巴育總理錄制視頻,振臂高呼“中泰團結,一起加油”,刷屏了社交媒體。

至今,泰國仍繼續對中國公民發放落地簽證。中國駐泰國大使館2月9日援引泰國移民局發布通知指出,此前針對因武漢、黃岡、鄂州機場關閉而滯留泰國的中國游客,泰國已免除滯留罰款。自2月9日起,該政策擴大至所有持旅游簽證或旅游落地簽證入境、因新型冠狀病毒肺炎疫情影響而滯留在泰的中國公民。

朱茂文告訴記者,一對來自廣西的夫婦,最近斥資100萬泰銖(約22.4萬元人民幣)購買了十年的泰國精英簽證,打算等疫情過去后就飛來曼谷看房。“丈夫是退休的大學教授,我前后聯系了快有一年左右時間,之前他們也在考慮投資歐美,但這次疫情讓他們感受到泰國政府和民間對中國旅客的善意,因此決定來泰國購房養老。”

精英簽證是泰國政府為高資產凈值人士所推出的簽證。持精英簽證可享受5年、10年、20年長期居留泰國的權利。另外還可享受多重VIP服務:專門快速入境通道、多次專人專車接送機、機場VIP休息室,泰國各地近200家高端酒店、高爾夫館、SPA、餐廳的折扣或免費服務。

作為國際大都會,曼谷1100萬長住人口中有超過300萬的外籍人士。生活成本低廉讓很多外派人士對曼谷趨之若鶩。然而,由于近年來公寓供應不斷增加,曼谷樓市尤其是公寓住宅已經出現一定程度的降溫。

為此,很多發展商已經放慢了推售新盤的速度,并將主力轉移至單價在10萬泰銖(約2.24萬元人民幣)以下的普通公寓市場。CBRE的統計數據顯示,去年第四季度,曼谷共有11362個公寓新增供應,環比減少20%,其中55%的新公寓單價低于10萬泰銖,整體售價在300萬泰銖(約67.24萬元人民幣)以下。

然而,郭浩杰對于曼谷樓市的前景依然十分篤定,她認為在疫情過后會有一波爆發,“之前主要是以純投資需求為主,主要投資一房公寓,但現在客戶希望在海外購置一個家,對兩房和大戶型的需求增加。”

居外IQI泰國房產中國市場董事刁刻佳向記者表示,過去一個月約有5000多名中國內地人持旅游簽證或落地簽來泰國準備住到疫情結束,并有長期居留打算,“自1月23日以來,我們泰國公司接到泰國長期簽證精英簽證的咨詢約110個,成交購買的有32位,比平時高出五倍左右的咨詢量和成交量。”

開發商錯失柬埔寨黃金賣房季

對于柬埔寨開發商半島資本的銷售總監柳為而言,今年的新冠疫情讓他有些措手不及。雖然人在柬埔寨金邊,但他卻一直密切關注著國內疫情的發展。“每年的春節都有很多的中國游客在柬埔寨旅游,也是我們房產銷售的黃金期,以往我們春節期間通常要接待七八十組客戶,但今年春節期間只接待了一兩組客戶,據我們了解,一些中資開發商的展廳基本都暫停了。”他向記者表示。

跟泰國一樣,柬埔寨目前也沒有限制中國任何地區的游客入境。柬埔寨首相洪森11日在出席當地一場活動時表示,新冠肺炎非常時期限制中國游客入境,禁止中國人住酒店,出租車拒載中國人,就是對中國人的歧視。不過,疫情仍影響了中國投資者前去當地投資樓市。

此前,自2011年起,金邊的房地產市場進入上升周期,2018年至去年第二季度金邊核心繁華地段的高端公寓的單價已經達到了每平米2500-3500美元。包括富力地產、雅居樂等多個中資地產商亦紛紛進軍柬埔寨。

半島資本參與開發的“濱江雅詩丹頓”位于金邊湄公河邊,這是一個38層的高端公寓項目,毗鄰市政廳、高爾夫球場,預計于2022年年底交付。該項目配套無邊泳池、空中花園、桑拿房、行政酒廊等多項豪華設施。

2015年,柬埔寨政府推出了“China Ready for Cambodia Tourism”政策吸引中國游客。去年上半年柬埔寨共接待中國游客129萬人次,同比增長38.7%,占該國整體外國游客的比重近40%。中國游客的涌入,也帶來了一大批來柬埔寨“淘金”的中國投資者。

2017年,柳為開始將工作重心轉移至柬埔寨的房地產市場,親身見證了當地樓市的起步。“相比其他海外市場,柬埔寨購置房產的總價門檻相對較低,在金邊投資一個一房公寓的門檻只要50多萬元。不過一些中高端住宅的單價大約為每平米2700美元,而核心地段的單價則動輒4000美元以上。國內投資者在這邊購買的主要是一些最小戶型的公寓,用來收租,目前的租金回報大約在8%,回報率高于內地一線城市。”

在春節期間,他陸續收到了七八組中國客戶因出境限制而取消參加考察團的消息。根據他向記者提供的行程資料,這些三日兩夜的考察團行程十分豐富,包括參觀大皇宮、金邊塔子山、SPA體驗、購物等,以及考察上述的濱江雅詩丹頓項目,不含機票的價格僅為980元。

然而,劉凡在柬埔寨“淘金”經歷卻并不愉快。2019年4月,他與其他幾個生意伙伴在柬埔寨的西哈努克港(下稱“西港”)一口氣投資了20多個臨海的公寓,原本計劃趁著西港的博彩業熱潮,將這些公寓出租給當地博彩企業的高管。但是,去年8月,洪森政府頒布的一紙禁令,讓他的如意算盤落空了。

去年8月18日,柬埔寨政府宣布整頓博彩業,即日起柬埔寨政府停止頒發各種形式的網絡博彩牌照,全面整頓網絡博彩業。此舉對西港的博彩業帶了沉重的打擊,西港是柬埔寨最大的港口城市,近年來,許多中國投資者與開發商蜂擁而至,當地經濟出現井噴式增長。截至2019年6月中資在西港約有50座興建中的賭場和數十家酒店,這座城市一度被譽為“東南亞的澳門”。

此前在博彩業爆炸式發展的情況下,也帶動了當地的高端住宅和消費市場。“我發現當地的消費非常畸形,在餐廳吃頓飯可能要花費兩三百美元,租個公寓則要花1000美元以上,完全與當地人的收入水平脫節。”劉凡說道。

事實上,這與仍處于起步階段的地產中介行業密不可分。“目前柬埔寨的地產中介仍不發達,很多時候,房源的信息很難獲得,因此租客往往要花費更多的金錢和精力來尋找合適的房源。對于購置房產收租的客人而言,他們需要做好心理準備,可能房子不一定能馬上租出去。”柳為指出。

CBRE發布的一份報告指出,由于公寓大幅增加,柬埔寨高端住宅市場有可能趨于飽和,去年高端公寓的供應激增243%,而可負擔公寓及中端價位的公寓供應亦同比分別增加100%、78%。

“我們已經付了30%的首付,現在還在和發展商溝通,希望能縮減投資公寓的數量,不打算再追加投資了,吃一塹長一智吧。“劉凡無奈地表示。

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