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疫情“壓裂”蛋殼 高速擴張帶來的隱與憂

2020年02月22日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,謝麗婷  

未來,如何在房東、運營商、租客之間取得利益的平衡,讓機構運營可以產生持續的收益,是長租公寓行業需要解決的痛點。

一場突如其來的疫情,讓本就脆弱的長租公寓行業雪上加霜。

連日來,長租公寓蛋殼、自如在多個城市遭房東、租客雙重投訴,處在風口浪尖的蛋殼,更被指一面拒付房東租金,一面卻對租客租金照收不誤。

2月20日,蛋殼提出了折衷方案,希望延期支付疫情期間應給房東的租金,目前,各方仍在溝通協商中。

無法按期支付房東租金,從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風險,究其原因,是疫情導致租房市場冰凍,長租公寓空置加劇,即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司,也難以承受由此帶來的現金流壓力。

而這場空置危機背后更應反思的,是蛋殼這類分散型長租公寓的“原罪”:二房東與租金貸模式,在過去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之后風險顯露,正在受到市場的懲罰。

未來,如何在房東、運營商、租客之間取得利益的平衡,讓機構運營可以產生持續的收益,是長租公寓行業需要解決的痛點。

空置下的現金流壓力

小雨(化名)很難相信,1月17日剛剛上市融資的蛋殼,會沒錢給房東。

小雨是蛋殼北京的一名普通房東。他在2018年將自己的房子租給蛋殼,簽約5年,每月房租在6000元左右,還要扣除每年一月免租,以及物業費、取暖費,自己拿到手的每月大概5500元左右。

2020年的2月份,小雨沒有按時收到租金打款。隨后,他接到了蛋殼的電話,要求免租一個月,理由是疫情帶來的不可抗力。

小雨發現,北京、深圳、成都、武漢等地,都有和自己一樣的房東,還有一些房東,在拒絕接受免租后被要求解約。

據流傳出的一份蛋殼內部資料顯示,有類似小雨遭遇的房東數目達到7萬戶,不過蛋殼對此沒有回應。

事實上這個數量可能更多。根據蛋殼上市時的招股書,蛋殼目前運營的長租公寓超過40萬間。由于它是社區分散模式,意味著房東也在數十萬之多。

撇開疫情是否屬于不可抗力,在要求如此眾多的房東免租背后,是蛋殼正在經受空置房源帶來的現金流危機。

2月18日,蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承,春節后本應是長租公寓行業的旺季,但今年隨著疫情的發展,這個旺季沒有了。

“各地人員因疫情原因無法返城復工,蛋殼全國13個城市的很多小區都受到非常嚴格的管控,不讓隨意進出,無法正常開展租房業務;新的潛在租客同樣不能出入,導致原本空置的房子更租不出去。”蛋殼透露,從大年初四開始,公司就向每一位房東協商尋求免租期的支持。

蛋殼目前的房源空置究竟有多高?根據招股書和第三方數據,蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%,意味著至少有11%的空置率。

據一位租賃行業人士分析,一般而言,春節前后是租客退租、換租的一個節點,春節后更是新租到來的高峰,這個過程被今年的疫情打斷,預計蛋殼的空置率至少在20%以上。

按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來算,20%的空置意味著一個月約2億元的租金損失。

對此,蛋殼有關人士對21世紀經濟報道表示,空置率和退租、換租還沒具體統計,退換租確實比前幾年要多,也的確存在一部分房源空置的情況。

對疫情中是否遭受現金流壓力的問題,他也沒有否認。

而照目前的疫情發展情況看,許多城市仍處于防控嚴密的階段,3月份租房市場能否正常還是未知數。

上述業內人士估計,蛋殼的房源大量空置可能要維持3個月,那就是6億元-7億元的損失。

這意味著,在沒有租客的空置期間,蛋殼仍要按期支付給房東租金,再加上諸多房源的維護成本,無疑放大了其壓力。空置率越高,壓力越大。

根據招股書,在蛋殼2019年1-9月產生的費用中,支付給房東的租金費用占到了61%,約為44.5億元,平均每月為5億元。

這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底,蛋殼經營活動產生的現金流量凈額為-16.29億元,同比擴大133.49%,資產負債率為99.83%,同比也大幅上升。

高成本擴張后遺癥

回到2018年的那個夏天,蛋殼今日的尷尬處境,可能在那時就埋下了種子。

小雨記得,當時北京天通苑一業主發出帖子,稱蛋殼、自如互相抬價收他的房子,最后他心理價位原本在月租7500元的三房,被蛋殼給到了10800元/月。

隨后蛋殼、自如等運營商在北京、深圳等地獲房競爭加劇,租金上漲,成為那個暑期許多大學畢業生的噩夢。

作為一家分散式長租公寓運營商,蛋殼是典型的二房東模式,通過收集零散的社區個人業主房源,加以改造后,再加價出租給租客,其盈利主要來源于租金差以及服務費。

在資本的催生下,蛋殼不滿足于一家家緩慢的收房再出租,而是通過融資、租金貸等手段,迅速激進地擴張,城市和房源數量暴增。

從2015年成立至2019年9月30日5年間,蛋殼已進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場,運營房源從2000多間增至43萬間,增長160多倍。

公開資料顯示,過去5年蛋殼經歷了7輪融資,總額度超過7億美元,這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。

另據招股書,2017年、2018年和2019年前九個月,蛋殼使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%;相應地,這期間分別從金融機構獲得租金預付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元;此外還有租客預付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。

財報顯示,融資加上租金收入,都未能覆蓋運營成本,蛋殼已經連年虧損。

2019年1-9月份,蛋殼營業收入50億元,同比上漲198.8%, 營業成本由2018年同期的23.85億元增長至73.13億元,同比上漲206.6%,增速高于營業收入,其中超過60%的費用來自于租金費用,也就是給予房東、獲取房源的成本。

與此同時,公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元,同比增長209.5%,同樣高于營業收入增速。

在一位長租公寓從業者看來,蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據多位房東透露,目前蛋殼要求解約的房源,基本都是空置較高難以出租的房源。

易居企業集團CEO丁祖昱認為,長租公寓運營商可以與房東協商免租期,以緩解現金流壓力。

2月20日,蛋殼對外釋放信息稱,對于前期明確表示支持免租期的房東,將直接在合同期結束返還相應租金;對于目前尚未明確表態的房東,提供了三種租金延期返還方案。

蛋殼有關人士還稱,公司已有應對疫情的方案,接下來對武漢地區的租客將持續免租。

小雨表示,自己愿意支持免租一個月,租金延遲支付。他的房子目前租客滿員,并未被要求解約。

然而對更多的蛋殼房東而言,這是一份含混不清的說明,只是提供了非解約房東的免租和延遲支付方案,仍未能回答那些被要求解約的房東的疑問。截至發稿,蛋殼未對記者回應相關事宜。

與房東的糾紛之外,蛋殼還需面對租金貸清理問題。根據去年底《六部門關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額占比不得超過30%,超過比例的,應當于2022年底前調整到位。

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